ดูให้ดีก่อนซื้อ-ขายที่ดิน โฉนดครุฑแดง ครุฑเขียว ครุฑดำ คนมีที่ดินควรรู้ไว้

ก่อนทำการซื้อขายที่ดิน ควรศึกษาเรื่องโฉนดที่ดินให้ดี เพราะหากทำการซื้อขายไปแล้วเกิดความผิดพลาด จะไม่สามารถนำที่ดินกลับมาไว้ในครอบครองได้

ความหมายของครุฑที่อยู่บนโฉนดที่ดินแต่ละสีนั้น มีความหมายในตัวกฎหมายสิทธิ์ครอบครอง ดังนั้นเราควรเรียนรู้ จะได้ไม่เป็นเหยื่อต่อคนที่ทำมาหากินจากช่องว่างเหล่านี้ สิ่งแรกที่ต้องทำเลยคือ เราต้องตรวจสอบว่าผู้ที่มาทำการขายที่ดินให้กับเรา เขาเป็นเจ้าของที่จริงๆหรือเปล่า จากนั้นก็มาตรวจสอบโฉนดที่ดินให้ถี่ถ้วนอีกที อแรกให้ดูสีของครุฑที่อยู่บนโฉนดที่ดินเสียก่อน

ครุฑแดง คือ โฉนดที่ดิน (น.ส.4)
หากมีครุฑแดงบนโฉนด จะถือว่าเป็นเอกสารที่แสดงสิทธิ์บ่งชี้ได้ชัดเจนที่สุด เพราะเป็นที่ดินที่สามารถทำการซื้อขาย โอนได้ถูกต้องตามกฎหมาย ส่วนมากจะเป็นที่ดินที่อยู่ในตัวเมือง เราจึงสบายใจได้ว่าจะไม่มีปัญหาใดใดเกิดขึ้น หากทำการซื้อขายเสร็จแล้ว ซึ่งโฉนดตัวนี้จะระบุไว้อเด่นชัดด้านหลังว่าห้ามทำการโอนในระยะเวลา 5-10 ปี หลังจากการครอบครองที่ดิน

ครุฑเขียว คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)
เป็นเอกสารที่ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งไม่ได้เป็นโฉนดที่ดิน เพียงแต่เป็นหนังสือรับรองจากเจ้าหน้าที่ว่าเราได้ทำประโยชน์ให้เกิดขึ้นในที่ดินผืนนั้นๆ ซึ่งเมื่อเราทำประโยชน์ผืนนี้ได้เป็นระยะเวลานาน ก็จะสามารถยื่นเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินครุฑแดงได้ในภายหลัง คุณสมบัติของโฉนดครุฑเขียวนี้ ใช้ซื้อขายได้ตามปกติ จำนองธนาคารได้ แต่ต้องเข้าใจว่าเป็นเพียงหนังสือรับรองในการทำประโยชน์เพียงเท่านั้น

ครุฑดำ คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 และ น.ส.3 ข.)
เอกสารประเภทนี้จะไม่มีระวางรูปถ่ายทางเอกสาร ใช้เพื่อเป็นหนังสือรับรองจะแสดงสิทธิ์การเป็นเจ้าของเท่านั้น แต่ไม่ได้รับรองอเป็นทางการ ที่ดินประเภทนี้จึงมีการขโมยกันอซึ่งๆหน้า เช่นอาจขยับรั้วเขตเพื่อให้ที่ดินตัวเองมีมากขึ้น ซึ่งที่ดินประเภทนี้ไม่สามารถซื้อขายได้ตามปกติ หากจะทำการซื้อขายต้องรอประกาศจากราชการเป็นเวลา 30 วัน

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)
เป็นเพียงใบแจ้งสำหรับการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานแสดงตนต่อผู้ครอบครองเท่านั้น ไม่ได้ถือเป็นโฉนดที่ดินแต่อใด เพราะไม่ใช่หนังสือที่ออกโดยราชการ เมื่อจะทำการโอนซื้อขายที่ดินที่มี ส.ค.1 จึงทำการโอนได้โดยการแสดงเจตนาสละการครอบครองและไม่ยึดถือ แล้วส่งมอบ ส.ค.1 ให้กับผู้ที่รับโอนเพียงเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนโดยชอบแล้ว

ผู้มี ส.ค.1 ไว้ในครอบครอง มีสิทธิ์ที่จะขอออกเป็นโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ทุกประเภท โดยขึ้นอยู่ใน 2 กรณี คือ

กรณีที่ 1 ใช้เป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน ตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ โดยจะมีการประกาศแจ้งให้ทราบล่วงหน้า กรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออกให้ตามแต่ละท้องที่

กรณีที่ 2 ใช้เป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ทุกประเภท คือเจ้าของที่ดิน ส.ค.1 มีความต้องการที่จะขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ให้ยื่นคำขอได้ที่ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนี้ตั้งอยู่ ซึ่งจะสามารถออกได้ต่อเมื่อพื้นที่ได้มีการสร้างระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ดินไว้แล้ว

ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน
1. ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินโดยชอบตามกฎหมาย ได้มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิ์ที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน ซึ่งใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิ์ในที่ดินทั้งต่อรัฐและเอกชน เป็นตัวกำหนดขอบเขต และแหล่งที่ตั้งได้อชัดเจน เพื่อป้องกันการบุกรุกขยเขตครอบครอง โดยเฉพาะเขตครอบครองของรัฐ ซึ่งเป็นที่สงวนหวงห้าม เพื่อเป็นสาธารณะประโยชน์ และกันไว้เป็นเขตป่าไม้

2. ป้องกันการเกิดปัญหาทะเลาะเบาะแว้ง แย่งชิงที่ดิน ไม่ให้เกิดการรุกล้ำแนวเขตซึ่งกันและกัน หากเกิดปัญหาขึ้นเราจะมีหลักฐานในการครอบครองที่ดินผืนนั้น

3. ใช้เป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ และการ้ยืมเงินเพื่อนำมาลงทุน ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยต่อพนักงานสอบสวน อัยการ หรือศาล สามารถทำการซื้อขาย หรือโอนได้เลย โดยไม่ต้องประกาศ นอกจากกรณีในการสืบทอดมรดก

เอกสารที่กล่าวมาทั้งหมดนี้ แม้มีไว้ครอบครองแต่หากไม่มีการทำประโยชน์ใดใด ปล่อยให้ที่ดินกลายเป็นที่รกร้าง ถ้าเป็นโฉนดที่ดินปล่อยไว้เกิน 10 ปี และถ้าเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ปล่อยไว้เกิน 5 ปี ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย

แต่หากปล่อยให้บุคคลอื่นเข้าครอบครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาครอบครองเป็นเจ้าของ โดยที่เจ้าของที่ดินตัวจริงไม่มาขัดขวางหรือทำสิ่งใด เป็นระยะเวลา 10 ปี บุคคลที่เข้ามาครอบครองนั้นมีสิทธิที่จะไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้สิทธิ์ครอบครองในที่ดินผืนนั้น

ส่วนที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จะใช้เวลาในการเข้าครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้น ก็สามารถทำการดำเนินคดีทางศาล เพื่อครอบครองสิทธิ์ได้แล้ว

ดังนั้นหากเรามีที่ดินไว้ครอบครองอยู่ ไม่ว่าจะเป็นเอกสารโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ควรเข้าทำประโยชน์ในผืนแผ่นดินนั้นๆ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดในการครอบครอง เพื่อเก็บไว้เป็นมรดกให้แก่คนรุ่นลูกรุ่นหลานสืบไป